De voorbije weken is er tumult ontstaan over mogelijke fraude bij de ontwikkeling van de bedrijventerreinen Pullaar in Ruisbroek (Puurs). In 2003 werden enkele gezinnen voor de komst van die bedrijventerreinen onteigend. Ze moesten hun huis afstaan aan Pullaar nv, een samenwerking tussen de toenmalige Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij van de Vlaamse overheid en een ondernemer. Meer dan acht jaar later voert het Antwerpse gerecht een onderzoek naar de prijs die de gezinnen voor hun huizen kregen. De onteigeningen gebeurden door de toenmalige Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij.In de geplande KMO zone van Bornem zijn geen onteigeningen van woningen voorzien, maar wel landbouwgronden, die eigendom zijn van meerdere eigenaars.Over het principe van het onteigenen van landbouwgronden en de meerwaarde van deze gronden na het voorzien van nutsvoorzieningen kunnen we het hier slechts bij wijze van oefening hebben. Maar ook over de constructie die wordt opgezet met IGEMO om deze gronden te ontwikkelen kunnen naar aanleiding van het bedrijventerrein in Puurs wel de nodige vragen gesteld worden.Ik heb wat opzoekwerk gedaan over de prijzen van industrieterreinen, kmo zones en landbouwgronden.

Stap 1Wat kost een stuk industriegrond per m² in en om Klein Brabant : niet moeilijk te vinden, al is de marktprijs snel aan het veranderen.Vb 1 de gevraagde verkoopprijs  voor de gronden aan de Pullaarsesteenweg bedraagt minimaal 130,00 €/m² via Mertens Vastgoed

Vb 2 in de gemeente Sint Gillis Waas heeft men in 2010 een kmo zone ontwikkeld en vroeg men  75€/m², een bedrag vastgelegd in de gemeenteraad. Voor alle duidelijkheid, het eerste voorbeeld betreft een industriezone, het tweede een kmo zone.

Stap 2 Wat kost het om een stuk landbouwgrond te onteigenen in Klein Brabant ? Er bestaan weinig officiële  cijfers over, maar er is wel een recente studie :http://lv.vlaanderen.be/nlapps/data/docattachments/2012%2002%2007%20Onteigening%20Directors%20Cut.pdf

Uit het rapport  over verkoopsprijzen van landbouwgronden in Vlaanderen en Nederland blijkt de prijs voor landbouwgronden  in Vlaanderen in 2010 te liggen rond 2.9 €/m² ( zie p 20 tabel ). Zelfs als er een vergoeding betaald wordt voor de onteigening bovenop de gewone prijs kan dit bedrag niet boven 5€/m² liggen. (eigen informatie, ingewonnen bij lokale landbouwers)

Stap 3 conclusie  Er is dus een prijsverschil van minimum 70 €/m² tussen aankoop en verkoop. Van de totale kmo zone is ongeveer 60% verkoopbaar, zo blijkt toch uit de cijfers van andere kmo zones in Vlaanderen. De niet verkoopbare oppervlakte zijn wegen en nutsvoorzieningen. Dat leidt tot een eenvoudige rekensom:INKOMSTEN:  minimaal 70€/m² x 9 ha ( 97.000 m² ) x 60% = 4.074.000 €UITGAVEN:  aanleg nutsvoorzieningen en wegen = geen cijfers gevonden

De volgende vragen kan men dus terecht stellen bij deze cijfers:- Welke juridische vorm zal de ontwikkelaar van de KMO zone hebben ?- Welke voorwaarden zal de gemeente stellen aan deze ontwikkelaar ? Kiezen we in Bornem voor eenzelfde constructie als in Puurs bij de ontwikkeling van de Pullaar 1 en 2 ?- Stel dat we dit gebied als gemeente zélf zouden kunnen/willen onteigenen, zou de gemeente er dan financieel niet veel meer aan overhouden ? Immers, als je iets koopt aan 5 euro en je kan het voor een deel verkopen aan 75 euro of 125 euro, winst zal er gemaakt worden. Er is dus wel degelijk een marge : wie gaat die winst derven ?  De gemeente Bornem, Igemo, de projectontwikkelaar of de landbouwer. In het voorbeeld van Puurs is het duidelijk wie er met de grote winstmarge is gaan lopen, het was zeker niet de landbouwer of een inwoner van Ruisbroek?

En tot slot : Kan hierbij de lokale bevolking ook enigszins geïnformeerd worden met cijfers over aankoop en verkoop van gronden ? Het zou voor de bewoners van de woningen in de Groenstraat een hele geruststelling zijn als ze wisten wat hen nog allemaal te wachten staat.

Tom van BelgroenBornem